Rekonstruksi Jaminan Keterbangunan Proyek Rumah Susun sebagai Bentuk Perlindungan Hukum bagi Konsumen
Abstract
Penjualan pra-proyek apartemen merupakan praktik dominan dalam pengembangan hunian vertikal di Indonesia yang meskipun sah secara hukum, tetapi masih mengandung risiko struktural berupa kegagalan penyelesaian proyek dan merugikan konsumen. Penelitian ini mengkaji kelemahan perlindungan konsumen dalam skema penjualan pra-proyek yang berguna bagi pengembangan apartemen, serta merumuskan konsep jaminan penyelesaian proyek sebagai bentuk perlindungan hukum preventif. Kajian ini menggunakan metodologi hukum normatif dengan menggunakan pendekatan hukum statutori, konseptual, dan komparatif. Analisis berfokus pada Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Apartemen, praktik kontraktual yang berlaku, dan wawasan komparatif dari yurisdiksi yang telah menerapkan rekening escrow, jaminan keuangan, dan mekanisme pengawasan publik dalam transaksi perumahan pra-konstruksi. Hasil peneltiian ini menemukan dua poin penting. Pertama, mekanisme jaminan keterbangunan proyek rumah susun dalam sistem hukum Indonesia seharusnya dirancang sebagai kewajiban hukum yang bersifat preventif, imperatif, dan terintegrasi, serta dijadikan prasyarat normatif dalam pemasaran pra-pembangunan. Oleh karena itu, studi ini mengusulkan rekonstruksi kerangka hukum perumahan apartemen di Indonesia dengan melembagakan jaminan penyelesaian proyek berdasarkan kombinasi pengelolaan dana yang terjamin dan pengawasan publik sebagai bagian dari ius constituendum. Kedua, instrumen escrow account dan performance bond cukup efektif dalam mencegah terjadinya gagal bangun proyek rumah susun, namun efektivitas tersebut bersifat parsial apabila diterapkan secara terpisah. Instrumen ini diharapkan dapat memperkuat perlindungan terhadap konsumen dan meningkatkan kepastian hukum.
References
Abdelsalam Aeh, et al. “A New Densification Approach for Upgrading the Vertical Public Realm and City Vitality. A New Paradigm Shifts Towards Sustainable Vertical Urbanism.” In In Anderson M.S.T. & Anderson P.C.O. (Eds.), Proc. Annu. Int. Conf. Archit. Civ. Eng., 554–562, 2019. https://doi.org/10.5176/2301-394X_ACE19.516.
Adianto, J., Rahman, M. F., Gabe, R. T., & Christina, A. “The Complexity of Contextuality: A Case Study on Vertical Housing Facilities in Surabaya, Indonesia.” Environment and Urbanization ASIA 13, no. 1 (2022): 99–112. https://doi.org/https://doi.org/10.1177/09754253221076351.
Ananta, H. “Rekomendasi Solusi Mengatasi Permasalahan Backlog Perumahan Di Indonesia.” In International Youth Conference on Sustainable Development, Yogyakarta, 2020.
Artemenkov, A., & Saccal, A. “Financial Modelling of Transition to Escrow Schemes in Urban Residential Construction: A Case Study of Tashkent City.” Buildings 18, no. 16 (2025). https://doi.org/https://doi.org/10.3390/buildings15162843.
Ashworth, A., & Perera, S. Contractual Procedures in the Construction Industry. Seven. New York: Routledge, 2018.
Budhiarti, Ina. “Perlindungan Hukum Bagi Penghuni Satuan Rumah Susun Di Bidang Pengelolaan Rumah Susun Di Bandung Dihubungkan Dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun.” Yuridika: Jurnal Wawasan Hukum 34, no. 1 (2016): 87–101.
Chen, J., Yao, L., & Wang, H. “Development of Public Housing in Post-Reform China.” China and World Economy 25, no. 4 (2017). https://doi.org/https://doi.org/10.1111/cwe.12206.
Chen, Y., Xu, J., Wang, S., & Xu, S. “Economic Environment Uncertainty and Financialization of Real Estate Firms.” International Review of Economics and Finance 93 (2024): 1104–1114. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.iref.2024.05.011.
Christiantoro, T. S., & Saleh, M. “Perlindungan Hukum Pembelian Rumah Susun Sistem Pre Project Selling Melalui Perjanjian Pengikat Jual Beli Yang Dibuat Oleh Notaris.” SALAM: Jurnal Sosial Dan Budaya Syar-I 10, no. 3 (2023): 907–916. https://doi.org/https://doi.org/10.15408/sjsbs.v10i3.33885.
Forrest, R. “A Review of ‘Urban Warfare: Housing under the Empire of Finance’, By Raquel Rolnik.” International Journal of Housing Policy 19, no. 4 (2019). https://doi.org/https://doi.org/10.1080/19491247.2019.1654289.
Hamdani, F., Damayanti, S. S., Prawesthi, W., Aribawa, M. Y., & Paramitha, V. N. “Konsep Escrow Account Peralihan Hak Atas Tanah Dalam Peraturan Perundang-Undangan: Jaminan Kepastian Hukum Bagi Para Pihak.” Jurnal Fundamental Justice 6, no. 2 (2025): 241–260. https://doi.org/https://doi.org/10.30812/fundamental.v6i2.5423.
Hidayah, P.M.N., & Nugraheni, A.S.C. “Komparasi Perlindungan Hukum Dalam Kontrak Pre-Project Selling Properti Indonesia Dan Singapura.” Jembatan Hukum : Kajian Ilmu Hukum, Sosial Dan Administrasi Negara 2, no. 1 (2025): 192–205. https://doi.org/https://doi.org/10.62383/jembatan.v2i1.1314.
Hilmy, Raihan. “Perlindungan Konsumen Dalam Penjualan Rumah Susun Dengan Sistem Pemasaran Pre-Project Selling Ditinjau Dari Hukum Positif Indonesia.” Jurnal Ilmu Sosial Dan Pendidikan (JISIP) 6, no. 3 (2022). https://doi.org/10.36312/jisip.v6i3.3341/http://ejournal.mandalanursa.org/index.php/JISIP/index.
Irwansyah. Penelitian Hukum Pilihan Metode & Praktik Penulisan Artikel. Yogyakarta: Mirra Buana Media, 2021.
Luque, J. P., Ikromov, N., & Noseworthy, W. B. “The Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC) Program.” In Affordable Housing Developmen, 2019. https://doi.org/https://doi.org/10.1007/978-3-030-04064-2_3.
Mardiansjah, F. H., & Rahayu, P. “Urbanisasi Dan Pertumbuhan Kota-Kota Di Indonesia: Suatu Perbandingan Antar-Wilayah Makro Indonesia.” Jurnal Pengembangan Kota 7, no. 1 (2019). https://doi.org/https://doi.org/10.14710/jpk.7.1.91-108.
Medentseva, E. V., & Tokmakov, M. A. “Escrow: International Experience and Perspectives of Application in Russia.” Journal of Advanced Research in Law and Economics 8, no. 3 (2017): 906–909. https://doi.org/https://doi.org/10.14505/jarle.v8.3(25).26.
Meliana, M., Emirzon, J., & Muntaqo, F. “Perlindungan Hukum Developer Dan Konsumen Rumah Susun Dalam Perjanjian Dengan Sistem Pre Project Selling Di Indonesia.” Lex LATA 3, no. 1 (2022). https://doi.org/https://doi.org/10.28946/lexl.v3i1.918.
———. “Perlindungan Hukum Developer Dan Konsumen Rumah Susun Dalam Perjanjian Dengan Sistem Pre Project Selling Di Indonesia.” Lex LATA 3, no. 1 (2022). https://doi.org/https://doi.org/10.28946/lexl.v3i1.918.
Mulyaningsih, T.A., & Marpaung, D.S.H. “Penyelesaian Sengketa Rumah Susun Yang Masih Terikat PPJB Oleh Pengembang Nakal Yang Melakukan Wanprestasi.” Legal Spirit 6, no. 2 (2022). https://doi.org/https://doi.org/10.31328/ls.v6i2.3786.
Nadia, Prisya. “Perlindungan Pembeli Satuan Rumah Susun Atas Perjanjian Pengikatan Jual Beli Pre Project Selling.” Ensiklopedia Education Review 7, no. 1 (2025): 107–16. http://jurnal.ensiklopediaku.org.
Nawir, I. H., Rembrandt, R., & Hasbi, M. “Perlindungan Hukum Pengguna Jasa Dalam Penyelesaian Pencairan Jaminan Pelaksanaan (Performance Bond) Kontrak Kerja Konstruksi Pemerintah.” UNES Journal of Swara Justisia 7, no. 2 (2023). https://doi.org/https://doi.org/10.31933/ujsj.v7i2.362.
———. “Perlindungan Hukum Pengguna Jasa Dalam Penyelesaian Pencairan Jaminan Pelaksanaan (Performance Bond) Kontrak Kerja Konstruksi Pemerintah.” UNES Journal of Swara Justisia 7, no. 2 (2023): 514. https://doi.org/https://doi.org/10.31933/ujsj.v7i2.362.
Nugroho, R. “Ketimpangan Posisi Hukum Konsumen Digita.” Jurnal Hukum Dan Pembangunan 50, no. 3 (2020): 517–519.
Palar, V. C. E., & Mekka, M. F. “Wanprestasi Terhadap Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Rumah Susun Yang Dibuat Oleh Notaris.” AL-MANHAJ: Jurnal Hukum Dan Pranata Sosial Islam 5, no. 1 (2023). https://doi.org/https://doi.org/10.37680/almanhaj.v5i1.2091.
———. “Wanprestasi Terhadap Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Rumah Susun Yang Dibuat Oleh Notaris.” AL-MANHAJ: Jurnal Hukum Dan Pranata Sosial Islam 5, no. 1 (2023). https://doi.org/https://doi.org/10.37680/almanhaj.v5i1.2091.
Prayoga, Teddy. “Rekonstruksi Perlindungan Hukum Bagi Perbankan Dan Pembeli Rumah Susun Dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah Susun Yang Berbasis Nilai Keadilan.” Universitas Islam Agung (UNISSULA), 2023. http://repository.unissula.ac.id/31001/.
Rahmad, N., & Setiyawan, D. “Pertanggungjawaban Dalam Penipuan Bisnis Property Melalui Pemasaran Pre Project Selling Kepada Konsume.” JUSTISI 8, no. 3 (2022): 198–208.
Risquanty, C.D. “Akibat Hukum Kepailitan Bagi Pengembang Terhadap Pembeli (Konsumen) Satuan Rumah Susun (Apartemen).” Jurnal Education and Development 10, no. 3 (2022): 34–38.
Said, M. Y., & Nurhayati, Y. “A Review on Rawls Theory of Justice.” International Journal of Law, Environment, and Natural Resources 1, no. 1 (2021). https://doi.org/https://doi.org/10.51749/injurlens.v1i1.7.
Sari, O. C. P. “Legal Protection for the Obligee Caused by Fake Performance Bonds (Legal Construction to Dispute Settlement in Construction Law).” Legal Standing : Jurnal Ilmu Hukum 2, no. 2 (2018): 155–168. https://doi.org/https://doi.org/10.24269/ls.v2i2.1246.
Setiaprameswari, E. “Kewenangan Pemerintah Daerah Dalam Pengawasan PPPSRS.” Jurnal Ilmu Hukum Universitas Brawijaya 4, no. 2 (2019): 211–225.
Sudjito. “Pembangunan Rumah Susun Sewa Mahasiswa Kajian Tentang Inkonsistensi Regulasi Dan Implementasi.” Lambung Mangkurat Law Journal 5, no. 1 (2020): 87–99.
Therik, D. F., & Gultom, E. R. “Perlindungan Pembeli Apartemen Pre Project Selling: Studi Kasus Keterlambatan Serah Terima Proyek Meikarta.” Binamulia Hukum 12, no. 2 (2024): 403–416. https://doi.org/https://doi.org/10.37893/jbh.v12i2.392.
Trace, C. B. “Archival Infrastructure and the Information Backlog.” Archival Science 22, no. 1 (2022). https://doi.org/https://doi.org/10.1007/s10502-021-09368-x.
Trisuci, R., Wiranegara, H. W., Supriatna, Y., & Ramadhani, A. “Balanced Housing Policy Optimization.” International Journal of Scientific and Technology Research 9, no. 3 (2020): 3034–39.
